"Тайните Градини" на недвижимите имоти
Помните ли кадъра от „Дяволът носи Прада“, в който Миранда много майсторски разбива илюзиите на своята стажантка, че модата не оказва влияние върху нея?
Ще се опитам по памет да цитирам, за да изживеете отново този велик момент: „И макар да сте уверени, че направения от вас избор подчертава вашата индивидуалност и независимост от модните тенденции, всъщност вие сте облечена в пуловер, който е избран за вас от хората, тук, в тази стая… от целия този куп с „парцалки“…
Така и на пазара с недвижимите имоти – някой подбира за вас „пуловера“ и създава модни тенденции при избора на апартаменти, къщи, пентхауси, мансарди и пр. На този пазар може да открием както масмаркет, така и уникални пространства, които спокойно ще наречем Haute Couture. Модата и недвижимите имоти делят едни общи модни принципи.
В този брой на CODE LIFE мой гост е Даниела Кметска.
Building
Даниела е известно име в света на имотния бизнес, създател на ЕРА МЛАДОСТ и експерт с 29- годишен опит в областта на модата, наречена недвижима собственост. Ще си говорим за актуалните тенденции в търсенето и предлагането на имоти. Даниела ще ни разкрие новото лице на клиента и отговорите на инвеститорите в строителния бизнес.
Мястото, където живеем се явява част от нашата социална идентичност. Има райони, които предпочитаме, и хората, които обитават тези места, са облечени модно с дизайнерски облекла, карат скъпи коли. Приемаме ги за успели в бизнеса и в личния живот.
Г-жо Кметска, можем ли да кажем, че за стойността на едно жилище в определен район съществено влияят неговите обитатели? Например, притокът на млади хора и предпочитанията им към определно място за живеене може да облагороди и направи желан един квартал, какъвто е случаят с „Манастирски ливади“ в София.
Да, определено. Аз бих дала за пример и район „Младост“ като предпочитан квартал в сегмента на достъпния лукс, независимо, че е краен квартал. Той е един от младите -стари райони на София, има различно лице от останалите квартали, тъй като предлага и строителство от миналото, а също и съвсем ново. Зелен район, с изградена инфраструктура и лесно достъпен като транспорт. Населението като възраст е разнолико, но има много млади обитатели, тъй като е близко до Бизнес парка.
В тази част на града са ситуирани достатъчно офис сгради и работещите предпочитат близката локация до служебното им място. Също така за инвеститорите в строителния бизнес „Младост“ е предпочитана локация. Но тук се намират все по трудно терени, жителите са изключително ревниви и в момента, в който попаднат зелени площи в строителната част, става „революция“.
Друг интересен район е „Кръстова вада“, предпочитан от хора, които искат да се придвижват по-бързо до центъра, а също и с цел инвестиция. В този квартал често се купуват имоти за отдаване под наем, тъй като ценово е в по-горен сегмент.
Business
Г-жо Кметска, вие ми споделихте, в наш разговор, че да се измерва панелното строителство в квадратни метри не е редно, тъй като е типово строителство. И вероятно е така. Но все пак, панелките се продават и са доста предпочитани. Кое ги прави така търсени?
Те са предпочитани от хората, които държат на точните квадратури и искат пространство. Това е старото строителство, при което 40 кв.м са реална застроена площ. Общите части на сградата са включени в тези квадратури, за разлика от новото строителство. Реално квадратурата на панелните апартаменти е усвоена изцяло. Също така ценово са по-достъпни.
По мое впечатление хората, които дълго време живеят в един район, са си свикнали с него и независимо от това, че са панелки, те предпочитат да инвестират и по-голяма сума пари, но да си останат в „Младост“ например.
По този маниер се различава младият купувач на имот. Той не купува за цял живот. Той инвестира парите си за момента, за това, което му е нужно, и с идея да го продаде в бъдеще, за да го смени с по-просторно жилище или с друг район.
Често казваме: „Модерно е да се носи“, „Модерно е да се ходи“… Модерните хора предпочитат модерните райони на града за живеене. Говорим за предпочитани райони. Има един основен принцип при избора на недвижими имоти и той е: „Локация, локация и пак локация“. Но сякаш практичните хора залагат в последно време повече на средата, която ще обитават, не толкова на локацията.
Дали гръцкият милиардер Аристотел Онасис е все още актуален с прословутата си фраза, че по-добре малък апартамент в топ локация, отколкото голям в не толкова престижен квартал? Какви са вашите наблюдения? Какво предпочита новият тип клиент – новата среда, която определено е доста по-различна от предишната, или държи да е в топ локацията на града?
New Home
Локацията винаги ще си остане водеща при избора на имот. Но нашето житейско израстване, един локдаун и всичките промени, които се случват в живота ни, пренареждат нашите приоритети. Не са малко примерите, които сочат, че хората инвестират именно в качествена среда – къща сред природата, с двор за деца и домашни любимци, спокоен квартал, далеч от суетата на града, но с лесен достъп.
От една страна, това са предимно млади хора, които желаят да са самостоятелни, отглеждат сами децата си, не желаят да робуват на модни течения, изкарват достатъчно пари, за да живеят по собствени правила.
От другата страна е по-възрастната група, която продава своите апартаменти в центъра на града и се отдава на спокоен „виладжийски живот“, без да се вълнува от прайм локации или топ места.
Когато се появява ново модно течение, клиентите си купуват не само рокли, костюми, телефон или кола. А също и… инвестират в нов тип пространства като комплекси за живеене от затворен тип. Това е сравнително нов начин на лайфстайл у нас. Култивира ли се клиентът в последните години и можем ли да кажем, че се възпита да бъде част от този затворен тип жилищни пространства?
Спомням си, че в самото начало имаше проблеми с плащането на таксите, с неподдържането и неспазването на вътрешния ред и прочие проблеми. Споделете впечатления?
Все повече клиенти търсят този тип затворени комплекси. Те са по-спокойни и сигурни за живеене, охраняеми са, озеленени, имат спа част и басейни, детски площадки, някои дори хранителни магазини и различни други удобства. Те създават усещане на клиента, че е купил нещо ново в една различна среда. Разбира се, тук си има и своите трудности. От една страна, хората искат да са в този тип затворен комплекс, от друга, е въпрос на осмисляне, че качеството струва пари. Трябва да се заплаща поддръжката на този имот.
Nature
Има компании, които управляват и се грижат за имотите в затворените комплекси. Те стават все по-гъвкави, тъй като и конкуренцията им е голяма. Когато един клиент си купува имот от този тип, още при подписване на предварителния договор той е запознат с договора за управление на имота.
Българинът е тясно свързан със земята, с корена си. Нашите родители са строили къщи и купували апартаменти за децата! Сякаш в последните години децата пораснаха и отлетяха от тези къщи в търсене на нови места, които те предпочитат за удобство и според индивидуалния им стил на живот.
Но след периода на пандемия пазарът на недвижими имоти смени своето лице. На мода се появиха къщи от селски тип, които са предпочитани от младите семейства. Има ли завръщане към къщата, към земята и можем ли да кажем, че се измести фокусът на предпочитанията и качеството на живот?
Психологията на българина е такава, че той не може да няма собствен имот. Ние сме една от държавите в Европа с най-голям процент частна собственост. Имотът за българина е бащиния. Така мислят повечето пораснали вече хора – да осигурят децата си, ако може и внуците си. Да им оставим в наследство къщата или друг вид имот. У нас се строи за поколенията.
Част от родителите предпочитат да изтеглят кредит и да купят жилище, за да има детето своя дом или насърчават младите да си купят жилище, вместо да живеят под наем. Друг е въпросът дали поколенията оценяват това и дали нямат нужда от друг вид лайфстайл. Но всъщност ти си права, фокусът постепенно се измества с всяко ново поколение. Сякаш младите инвестират в имот за момента, но знаят, че той не е предназначен за техните деца.
Купили са къща на село, сега им е удобно, професията им го позволява и утре, ако се смени около тях средата, тази къща ще бъде продадена и заменена с друга. Така поколенията смениха приоритетите, за което допринесе и развитието на пазара. Търсенето на къщи в тихи места около големите градове е световна тенденция, която се обуславя не само от пандемичните условия, но и от желанието за смяна на качеството на живот, смяна на средата, която в големите градове често става непоносима.
Interior
Хората се връщат към природата, за да търсят истинското, естественото и разбира се здравословната храна. Някои от тях си я произвеждат и сами. Развитието на технологиите и все по-често срещаната форма на работа от вкъщи е също обстоятелства, които накараха хората да излязат от големия град и да търсят простора и чистия въздух на селото.
Често клиентите недоволстват, че трябва да платят процент на агента за това, че им е продал или намерил желаното от тях жилище. Тук искам да кажа, че аз като човек, който е купувал за себе си имоти на различни места и чрез агент и без, съм установявала детайли и нюанси, които не са ми били казани при придобиването на имота.
Каква е ролята на консултанта при избора на имот и има ли риск ако си купим директно от строителя желания дом, той да не ни разкрие някои минуси?
Аз като човек, който почти 30 години работя това, съм убедена в помощта, която оказваме на нашите клиенти. Когато си специалист, в дадена област, ти наистина знаеш тънкостите на бранша, „тайната градина“, както се казва, „гнилите ябълки“ и „червените сочни череши“. Ние работим с информация ежедневно на имотния пазар. Знаем историята на един инвеститор, качеството му на строителство и каква е надеждността на това, което ще построи. От ползването на консултант недвижими имоти, клиентът може само да спечели. С комисионната той си плаща спокойствието и сигурността.
Когато отиваш на един пазар, какъвто е новото строителство, ти поемаш и някакъв евентуален риск. В последните години пазарът на имоти се разви шеметно и с оглед сериозността на една сделка, той изисква проучване на документи и присъствие на юрист във фирмата. Ние сме от малкото фирми, които имаме юридически отдел, който предварително проверява всеки имот, обследва неговата история назад, преди да го сложи на пазара. Ние, Ера Младост, като консултанти проучваме всеки един инвеститор, който влезе с имоти за продаване – кой е той, какво е строил, качествено ли го е правил и пр. Повечето клиенти купуват имоти с кредит, ние даваме съвети и консултираме, за да сме максимално полезни. Ползата на един клиент от нашите услуги е огромна.
Mladost
Г-жо Кметска, вие сте дългогодишен експерт разкрийте ни тайната на вторичния пазар? Какви рискове крие?
Както и новото, така и старото строителство имат своите особености, за които трябва да се внимава. Някои от европейските държави са решили този казус със специална застраховка, която се прави от собственика на имота при продажба, включва се в цената и тя покрива всички рискове, свързани с ползването му от новите обитатели. Спукани тръби, наводнени подове, протекли кранове, казанчета и пр. – всичко това има гаранционен срок и се покрива от застраховката.
В Америка има така наречен Home Inspection компании, които извършват проверка всичко в имота, след което издават сертификат за изправност. Продавачът ги наема, за да получи този сертификат, необходим при продажба. Това дава една сигурност на клиентите, че някой е проверил имота и спокойствие при закупуването му.
Но в България тази ниша е свободна. Няма такава услуга, която да информира потребителя на вторичния пазар. Тук трябва да имаме добър консултант, на когото да му се доверим и от когото да научим плюсовете и минусите на даден имот. В този случай ролята на консултанта е решаваща, той може да посъветва как да бъде елиминиран даден проблем и обезателно да посочи недостатъците в един имот, като остави на купувача последната дума.
Консултантът трябва да формира цената на база съществуващи недостатъци на един имот, да препоръча и да консултира както продавача, така и купувача.
Пазарът на недвижими имоти е доста подвижен механизъм. И той като модата често мени своето лице, бързо реагира на икономическите и външнополитическите изменения. Какво да правим с недвижимите имоти днес: да купуваме, да продаваме или да изчакаме? Какво бихте посъветвали читателите на CODE LIFE?
Design
Недвижимият имот си остава най-добрата инвестиция. И особено за българина, който няма навика да търси алтернативни начини за приход от пазара, като ценни книжа, злато, и пр. Хората, които развиват бизнес у нас и имат свободни средства, предпочитат да си купят имоти в добри локации, вместо да държат парите си в банки.
И каквито и колебания да има на пазара с имоти, в исторически план цените винаги растат и това е най-добрата и най-безрискова инвестиция. Трябва да се следи пазарът и, разбира се, да се инвестира внимателно.
Благодаря на Даниела Кметска за това ценно интервю.
Някога бяха модерни свободните планировки на пространствата, особено през 90-те години на миналия вече век. После се появиха студиата, прозорците в банята. Малко след това се възродиха еркерите, а по-късно и пентхаусите… Сега се разхождаме по стъклени модни подиуми и в къщите си дори. Всичко е много просто. Има любители на модните тенденции и недвижимите имоти не правят изключение.
И тук, както и в облеклото, говорим за десетилетия на промените в трендовете – 90-те, или първото десетилетие на 21. век, и пр. Променяме пространства, сменяме райони според модните тенденции, новото поколение идва със своите изисквания и желания за живеене и споделяне на мястото, съвсем различни от традициите у нас да строим дом за поколения след нас.
Затова и „тайната градина“ на един имот е да не живеем с тухлите и мебелите в него, а с емоцията, която ни носи за момента. Промяната е чиста енергия, а моят баща ме съветваше никога да не завършвам една къща напълно, за да има винаги какво ново да внеса!
СЪДЪРЖАНИЕ
Възползвайте се от нашата лесна навигагия с която можете да прескачате, връщате или избирате страниците си по Ваш избор.